O ipotecă legală a fost înscrisă din oficiu în cartea funciară a unui apartament din Petroșani, deși nici proprietara, nici cumpărătorul și nici notarul nu solicitaseră acest lucru. După două respingeri din partea Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Petroșani, proprietara s-a adresat instanței și a obținut radierea dreptului.
Problema a apărut după ce femeia a încheiat, la notar, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru locuință. Părțile au cerut notarea promisiunii în cartea funciară, însă BCPI Petroșani a înscris, odată cu aceasta, și o ipotecă legală asupra apartamentului.
Promisiunea de vânzare-cumpărare a fost ulterior radiată din evidențe, dar ipoteca a rămas. Proprietara a cerut eliminarea acesteia, arătând că dreptul fusese trecut în cartea funciară fără o solicitare din partea celor implicați în tranzacție.
Două respingeri la cadastru
Registratorul de carte funciară a respins cererea de radiere. Femeia a contestat soluția printr-o cerere de reexaminare, însă și aceasta a primit un răspuns nefavorabil.
În motivarea respingerii reexaminării, BCPI Petroșani a consemnat că părțile nu ceruseră înscrierea ipotecii. Instituția a susținut însă că încheierea inițială nu fusese atacată în termen și că situația nu putea fi rezolvată prin simpla îndreptare a unei erori materiale.
Potrivit interpretării registratorului, radierea trebuia solicitată prin procedura de rectificare a cărții funciare, deoarece era vizat un drept real și efectele sale juridice. Proprietara a ales să conteste în instanță ambele soluții administrative.
Instanța a dispus radierea
Judecătoria Petroșani a analizat actele depuse, istoricul înscrierilor și prevederile legale aplicabile, inclusiv articolul 908 din Codul civil, referitor la rectificarea cărții funciare. Instanța a stabilit că ipoteca legală nu fusese solicitată de părți.
Prin hotărârea pronunțată, judecătorii au admis plângerea proprietarei și au desființat două acte emise de BCPI Petroșani:
- încheierea de respingere nr. 5666 din 20 februarie 2024;
- încheierea de reexaminare nr. 10940 din 27 martie 2024.
Totodată, Judecătoria Petroșani a dispus radierea ipotecii legale din cartea funciară a apartamentului. Hotărârea putea fi atacată cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, însă documentul analizat nu precizează dacă a fost formulată o cale de atac.
Întrebări despre verificările interne
Cazul ridică probleme atât cu privire la înscrierea inițială, cât și la soluționarea ulterioară a cererilor proprietarei. Deși instituția a recunoscut că ipoteca nu fusese cerută de părți, femeia a fost nevoită să parcurgă procedura administrativă și apoi să deschidă un proces pentru a obține radierea.
Hotărârea instanței nu stabilește o abatere disciplinară sau o faptă penală în sarcina vreunui angajat. Ea confirmă însă că un drept ipotecar fusese înscris fără solicitarea părților, iar cele două acte prin care s-a refuzat radierea au fost înlăturate de judecători.
Din actele dosarului nu rezultă dacă BCPI Petroșani a verificat intern împrejurările în care a fost făcută înscrierea sau dacă au fost dispuse măsuri pentru prevenirea unor situații similare. Ipoteca a rămas în evidențele imobiliare aproximativ zece ani, până la soluția pronunțată de instanță, fără ca hotărârea să precizeze dacă proprietara a contestat înscrierea pe parcursul întregii perioade.
Documentul judiciar arată, de asemenea, că proprietara nu a solicitat cheltuieli de judecată. Nu sunt menționate costurile totale ale demersurilor și nici eventualele dificultăți întâmpinate din cauza menținerii ipotecii în cartea funciară.
Rolul ANCPI, pus în discuție
BCPI Petroșani funcționează în cadrul sistemului de cadastru coordonat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin OCPI Hunedoara. Hotărârea justifică verificarea modului în care a fost făcută înscrierea, a motivelor pentru care au fost respinse cele două cereri și a respectării procedurilor de către personalul implicat.
O astfel de analiză ar putea clarifica dacă a fost vorba despre o eroare punctuală sau dacă au existat și alte situații similare. Instanța nu afirmă că asemenea practici sunt generalizate, dar soluția pronunțată arată că proprietara a ajuns în fața judecătorului pentru radierea unei ipoteci pe care nimeni dintre cei implicați în tranzacție nu o ceruse.